Guia Completo de Financiamento: SAC, Price, Amortização Extra e Quitação Antecipada

O que é um financiamento?

Financiamento é um contrato no qual uma instituição financeira empresta o valor necessário para a compra de um bem (imóvel, veículo, etc.) e você paga em parcelas mensais acrescidas de juros. O bem fica alienado ao banco até a quitação total.

Em termos simples: o banco compra o bem por você, e você devolve o valor ao longo do tempo — com acréscimo. Esse acréscimo é o custo do dinheiro emprestado, representado pela taxa de juros.

Diferença entre financiamento e empréstimo

• Financiamento: dinheiro com destino específico (casa, carro), taxas menores, bem como garantia
• Empréstimo: dinheiro sem destinação específica, taxas maiores, sem garantia real

A principal vantagem do financiamento sobre o empréstimo é a taxa de juros. Porque o banco tem a garantia do bem alienado, o risco é menor e a instituição cobra menos. Um financiamento imobiliário pode ter taxas entre 8% e 12% ao ano, enquanto um empréstimo pessoal pode facilmente ultrapassar 20% ao ano.

SAC vs Tabela Price

SAC — Sistema de Amortização Constante

A amortização é fixa em todas as parcelas. Como os juros diminuem com o tempo, as parcelas começam maiores e vão diminuindo.

Como funciona na prática: O valor total do empréstimo é dividido igualmente entre todas as parcelas. Isso é a amortização. A cada mês, incidem juros sobre o saldo devedor restante. Como o saldo diminui a cada parcela, os juros também diminuem.

Exemplo simplificado: Imagine um financiamento de R$ 100.000 em 120 parcelas (10 anos) a 1% ao mês (12% a.a. nominal).

• Amortização fixa: R$ 100.000 / 120 = R$ 833,33 por mês
• 1ª parcela: R$ 833,33 (amortização) + R$ 1.000,00 (juros sobre R$ 100.000 a 1% a.m.) = R$ 1.833,33
• 60ª parcela: R$ 833,33 (amortização) + R$ 508,33 (juros sobre R$ 50.833,33 de saldo) = R$ 1.341,67
• 120ª parcela: R$ 833,33 (amortização) + R$ 8,33 (juros sobre os R$ 833,33 restantes) = R$ 841,67

Perceba que a primeira parcela é mais que o dobro da última. Isso é importante para o planejamento financeiro.

Indicado para: quem espera aumento de renda ou planeja amortizar extra.

Tabela Price

As parcelas são fixas. No início, a maior parte é juros; com o tempo, a amortização aumenta.

Como funciona na prática: A fórmula de Price calcula parcelas iguais ao longo do contrato. Nas primeiras parcelas, a maior parte do valor pago vai para juros. Com o tempo, a proporção se inverte e a amortização passa a representar a maior parte.

Exemplo simplificado: Mesmo financiamento de R$ 100.000 em 120 parcelas a 1% ao mês (12% a.a. nominal).

• Parcela fixa: R$ 1.434,71 durante todo o contrato
• 1ª parcela: R$ 434,71 de amortização + R$ 1.000,00 de juros
• 60ª parcela: R$ 781,92 de amortização + R$ 652,79 de juros (saldo de R$ 65.279,34 antes do pagamento)
• 120ª parcela: R$ 1.420,50 de amortização + R$ 14,21 de juros (saldo de R$ 1.420,50 antes do pagamento)

Indicado para: quem tem renda estável e prefere previsibilidade.

Comparação lado a lado

Critério	SAC	Price
Parcelas iniciais	Maiores	Menores
Parcelas finais	Menores	Maiores
Total de juros pagos (mesma taxa e prazo)	Menor	Maior
Previsibilidade	Baixa	Alta
Amortização extra	Depende da taxa, do prazo e da forma de aplicação	Depende da taxa, do prazo e da forma de aplicação

Como funciona a amortização

A amortização é a parte do pagamento que reduz diretamente o saldo devedor. Entender como ela funciona ajuda a escolher a melhor tabela e a planejar quitações antecipadas.

Amortização no SAC

No SAC, a amortização é constante. Se você financia R$ 120.000 em 240 parcelas, cada parcela reduz exatamente R$ 500 do saldo. Os juros incidem sobre o saldo restante, então diminuem progressivamente.

Vantagem: você vê o saldo cair de forma linear e previsível. Cada parcela é menor que a anterior.

Desvantagem: as primeiras parcelas são pesadas, o que pode comprometer o orçamento no início do contrato.

Amortização na Price

Na Price, a amortização é crescente. Começa pequena e aumenta a cada mês. A parcela total é fixa, mas a composição muda.

Vantagem: parcelas previsíveis e menores no início, facilitando o planejamento.

Desvantagem: o saldo devedor cai mais devagar no início, e o total de juros pagos ao longo do contrato é maior que no SAC para a mesma taxa e prazo.

Exemplo comparativo: SAC vs Price em R$ 200.000

Mês	Parcela SAC	Parcela Price	Saldo devedor SAC	Saldo devedor Price
1	R$ 2.833,33	R$ 2.202,17	R$ 199.166,67	R$ 199.797,83
12	R$ 2.741,67	R$ 2.202,17	R$ 190.000,00	R$ 197.435,95
60	R$ 2.341,67	R$ 2.202,17	R$ 150.000,00	R$ 183.488,66
120	R$ 1.841,67	R$ 2.202,17	R$ 100.000,00	R$ 153.492,56

(Exemplo hipotético a 1% ao mês — 12% a.a. nominal —, 240 meses. Saldo devedor após o pagamento do mês indicado.)

Tipos de financiamento

Existem vários tipos de financiamento no mercado brasileiro, cada um com características, taxas e regras específicas.

Financiamento imobiliário

O mais comum para compra de imóveis residenciais e comerciais. Prazos de até 35 anos, taxas entre 8% e 12% ao ano. Exige documentação extensa e avaliação do imóvel. O imóvel fica alienado ao banco.

• Parcelas: podem ultrapassar 30% da renda em alguns casos especiais
• Garantia: o próprio imóvel financiado
• Prazo: até 35 anos
• Taxa: entre 8% e 12% ao ano dependendo do banco e do perfil

Financiamento veicular

Para compra de carros novos e usados. Prazos de até 60 meses, taxas entre 10% e 15% ao ano. O veículo fica alienado ao banco.

• Parcelas: geralmente limitadas a 30% da renda
• Garantia: o veículo financiado
• Prazo: até 60 meses
• Taxa: entre 10% e 15% ao ano
• Atenção: o carro desvaloriza rápido, o que pode gerar saldo devedor

Financiamento consignado

Parcelas descontadas diretamente do salário ou aposentadoria. Taxas menores porque o risco de inadimplência é baixo.

• Parcelas: até 35% da renda (ou pensão)
• Garantia: o próprio salário ou pensão
• Prazo: até 84 meses
• Taxa: entre 1,5% e 3% ao mês (mais baixa que pessoal)
• Atenção: o desconto é automático, reduzindo a renda disponível

Empréstimo pessoal

Sem destino específico, sem garantia de bem. Taxas maiores e prazos menores.

• Parcelas: aprovadas com base no score e renda
• Garantia: nenhuma (apenas o compromisso de pagamento)
• Prazo: até 60 meses
• Taxa: entre 15% e 40% ao ano
• Uso: quando não há outra opção ou para valores menores

Comparação geral

Tipo	Prazo máximo	Taxa anual	Garantia
Imobiliário	35 anos	8%–12%	Imóvel
Veicular	5 anos	10%–15%	Veículo
Consignado	7 anos	18%–36%	Salário
Pessoal	5 anos	15%–40%	Nenhuma

Documentos necessários

Para financiamento imobiliário

• RG e CPF
• Comprovante de residência
• Comprovantes de renda (3 últimos holerites)
• Extrato do FGTS (se utilizar)
• Declaração de Imposto de Renda
• Certidão de nascimento/casamento
• Certidão negativa de débitos
• Aprovação de crédito do banco
• Documentos do imóvel (matrícula, certidões negativas)

Para financiamento veicular

• RG e CPF
• Comprovante de residência
• Comprovantes de renda (3 últimos holerites)
• Aprovação de crédito
• Nota fiscal do veículo
• Documento do veículo (CRLV)

Para financiamento consignado

• RG e CPF
• Comprovante de residência
• Comprovante de vínculo empregatício ou aposentadoria
• Contracheque ou extrato do INSS
• Aprovação de crédito

Para empréstimo pessoal

• RG e CPF
• Comprovante de residência
• Comprovantes de renda
• Aprovação de crédito (baseada em score)

Como calcular o CET (Custo Efetivo Total)

O CET é o número mais importante para comparar financiamentos. Ele engloba todos os custos: juros, tarifas, seguros, impostos e taxas administrativas. É expresso como percentual anual.

Por que o CET importa

Dois financiamentos podem ter a mesma taxa de juros aparente, mas CETs muito diferentes. Um banco cobra R$ 50 de taxa administrativa mensal; outro não cobra nada. Isso faz diferença enorme ao longo de 30 anos.

Como calcular

A fórmula do CET considera todas as entradas e saídas do contrato. Na prática, use a calculadora que inclui CET automaticamente — basta informar valor, prazo e taxa.

Exemplo: Um financiamento de R$ 150.000 a 10% ao ano em 360 meses com taxa administrativa de R$ 65/mês e seguro de R$ 35/mês tem um CET de cerca de 11,5% ao ano. A diferença de cerca de 1,5 ponto percentual representa dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

Onde encontrar o CET

O CET deve ser informado em todos os contratos de crédito, por exigência do Banco Central. Procure pela sigla CET ou “Custo Efetivo Total” nos documentos. Se não estiver claro, solicite ao banco.

Refinanciamento vs Portabilidade

Refinanciamento

É contrair um novo empréstimo para quitar o atual. Geralmente feito no mesmo banco ou em outro, com novo prazo e condições.

Quando faz sentido:

• Precisa de prazo maior para reduzir parcelas
• Condições muito melhores no novo contrato
• Necessita de valor adicional (refinanciamento com fluxo)

Quando não faz sentido:

• Paga multa de quitação antecipada e abre contrato novo
• O CET do novo contrato é pior que o atual
• Está perto de quitar o financiamento atual

Portabilidade de crédito

É transferir o financiamento de um banco para outro. O novo banco quita o contrato antigo e cria um novo com condições geralmente melhores.

Quando faz sentido:

• Encontrou taxa significativamente menor (pelo menos 1-2% a menos)
• O novo contrato oferece menos tarifas e seguros
• O CET reduz de forma substancial

Vantagens da portabilidade:

• Não precisa de avaliador para o imóvel
• Processo mais rápido que um novo financiamento
• O banco novo paga a multa de quitação do antigo (em muitos casos)

Comparação

Critério	Refinanciamento	Portabilidade
Alvo	Reduzir parcelas / obter valor	Reduzir custo total
Avaliação do bem	Geralmente sim	Não necessária
Multa de quitação	Paga pelo cliente	Paga pelo banco novo
Prazo	Pode estender	Geralmente mantém

Garantias e alienação

Quando você faz um financiamento, o bem comprado fica alienado ao banco. Isso significa que o banco é, legalmente, o dono do bem até que o contrato seja quitado.

O que acontece se você deixar de pagar

1. Aviso formal: o banco envia notificação de inadimplência
2. Negativação: seu nome vai para os órgãos de proteção (SPC, Serasa)
3. Execução judicial: o banco entra com ação para retomar o bem
4. Leilão: o bem alienado é vendido em hasta pública
5. Saldo devedor: se o valor do leilão não cobrir a dívida, você continua devendo a diferença

Como evitar

• Negocie com o banco assim que perceber dificuldade de pagamento
• Muitos bancos oferecem carência ou redução temporária de parcelas
• Considere a portabilidade para reduzir custos antes que a situação fique insustentável
• Mantenha sempre uma reserva de emergência equivalente a 3-6 parcelas

Bens que ficam alienados

• Imóvel: alienado até quitação total do financiamento
• Veículo: alienado até quitação total
• Demais bens: em empréstimos com garantia, o bem fica penhorado

FGTS no financiamento imobiliário

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço pode ser utilizado de diversas formas no financiamento imobiliário, representando uma grande vantagem para quem tem saldo no fundo.

Uso do FGTS como entrada

Você pode usar até 100% do saldo do FGTS para dar entrada em um imóvel. Para isso, precisa atender a alguns requisitos:

• Não ser proprietário de outro imóvel
• Não ter financiamento ativo pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
• Ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (consecutivos ou não)
• Estar adimplente com o FGTS e com o IR

Uso do FGTS para amortização

A cada 2 anos, você pode usar o FGTS para dar abatimento no saldo devedor. Isso reduz o prazo e os juros. Para isso:

• O imóvel deve ser residencial e de uso próprio
• O financiamento deve ser pelo SFH
• Não pode ter usado o FGTS nos últimos 24 meses
• Parcelas em dia

Saque do FGTS na quitação

Se você for demitido sem justa causa, pode sacar o FGTS para quitar total ou parcialmente o financiamento. É uma das formas mais vantajosas de usar o fundo.

Simulando o impacto do FGTS

Use a Calculadora de Financiamento para ver quanto você economiza ao aplicar o FGTS na entrada, na amortização ou na quitação. A simulação mostra a redução no prazo, nas parcelas e no total de juros.

Seguros obrigatórios

Em financiamentos imobiliários, alguns seguros são obrigatórios e adicionam ao custo mensal. Entenda o que são e quanto custam.

MIP — Morte e Invalidez Permanente

Cobertura que quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do titular. É obrigatório em financiamentos imobiliários.

• Custo: entre 0,03% e 0,08% do saldo devedor por mês
• Quem paga: o mutuário (incluso na parcela)
• Diminui com o tempo: à medida que o saldo devedor cai, o seguro também cai

DFI — Danos Físicos ao Imóvel

Cobertura contra incêndio, explosão, desmoronamento e outros sinistros. Protege o imóvel até a quitação do financiamento.

• Custo: entre 0,015% e 0,04% do valor do imóvel por mês
• Quem paga: o mutuário
• Diferente do MIP: incide sobre o valor do imóvel, não sobre o saldo devedor

Seguro portfolio (proteção patrimonial)

Alguns bancos oferecem um seguro mais amplo que inclui MIP e DFI, com coberturas adicionais como desemprego, doença grave e invalidez temporária.

• Custo: entre 0,5% e 1,5% do valor do financiamento
• Opcional: mas pode ser cobrado como condição em alguns contratos
• Dica: compare com seguros avulsos antes de contratar o pacote do banco

Quanto representam os seguros

Em um financiamento de R$ 300.000, os seguros obrigatórios podem custar entre R$ 120 e R$ 300 mensais nos primeiros meses. Isso representa entre 5% e 12% da parcela mensal.

Custo de oportunidade

Todo dinheiro usado para pagar juros de um financiamento poderia estar investido. Se a taxa do financiamento é maior que o retorno dos investimentos, compense amortizar. Se é menor, invista.

Exemplo prático

Suponha que você tem R$ 10.000 livres e um financiamento a 11% ao ano. Se você investir esse dinheiro em um CDB que paga 12% ao ano, a diferença de 1% não compensa o risco de manter a dívida. Nesse caso, amortizar é mais vantajoso.

Agora, se você tem um financiamento a 8% ao ano e consegue investir em algo que rende consistentemente 12%, pode valer a pena manter o financiamento e investir o excedente. Mas lembre-se: investimentos têm risco, e a dívida é certeza.

Amortização extra

Pagar um valor adicional por mês reduz o saldo devedor mais rápido, economizando juros. O simulador mostra exatamente quanto você economiza em reais.

Estratégias

1. Amortização mensal fixa: inclua um valor extra todo mês
2. Aportes sazonais: use 13º, bônus ou FGTS
3. Redução de prazo vs. redução de parcela: a primeira economiza mais juros

Quanto você economiza

Em um financiamento de R$ 200.000 a 10% ao ano em 300 meses, pagar R$ 500 extras por mês reduz o prazo para cerca de 154 meses (12 anos a menos) e economiza cerca de R$ 190.000 em juros. A calculadora mostra os números exatos para o seu caso.

Amortizar ou investir?

A resposta depende da relação entre a taxa do financiamento e a taxa de retorno dos investimentos. Regra geral: se a taxa do financiamento é superior a 80% da taxa de investimento, amortizar tende a ser mais vantajoso — porque o retorno do investimento tem risco e os juros da dívida são certos.

Alerta de comprometimento de renda

A regra dos 30% é um parâmetro de referência: sua parcela idealmente não deve ultrapassar 30% da sua renda mensal. Acima disso, o risco de inadimplência tende a crescer.

Por que 30%

• Deixa margem para imprevistos (desemprego, despesas médicas, manutenção do bem)
• Permite manter uma reserva de emergência
• Evita endividamento excessivo que compromete a qualidade de vida

O que acontece acima de 30%

• Dificuldade para aprovação em novo crédito
• Impossibilidade de manter padrão de vida adequado
• Estresse financeiro que pode levar à inadimplência
• Impossibilidade de fazer aportes extras para amortização

Exceções

Em alguns casos, bancos liberam financiamentos com comprometimento de até 50% da renda, especialmente para imóveis de valor alto. Mas isso é exceção, não regra. Mesmo aprovado, considere se o comprometimento alto vale a pena.

Quitação antecipada com multa legal

Por lei, você pode quitar o financiamento antes do prazo. O banco pode cobrar multa sobre o saldo devedor, limitada a:

• 3% para contratos antigos
• Até 10% para contratos novos (dependendo do regulamento)

A calculadora mostra o valor exato da quitação em qualquer mês, incluindo a multa.

Calculando a multa

A multa incide sobre o saldo devedor na data da quitação, não sobre o valor total original. Portanto, quanto mais adiantado estiver o contrato, menor a multa.

Exemplo: Se o saldo devedor é R$ 80.000 e a multa é de 3%, você paga R$ 2.400 a mais. Mas se o saldo é R$ 30.000, a multa é apenas R$ 900.

Antes de quitar, verifique

1. O valor da multa
2. Se há seguro vinculado ao contrato (que pode ser cancelado)
3. Se há tarifas de cancelamento
4. Se a portabilidade seria mais vantajosa que a quitação

Dicas para um financiamento saudável

1. Entrada de no mínimo 20% — reduz juros e aumenta chance de aprovação
2. Prazos mais curtos — parcelas maiores, mas muito menos juros
3. Compare o CET — não apenas a taxa de juros
4. Negocie a multa — muitas instituições reduzem ou isentam
5. Use a calculadora antes de assinar qualquer contrato
6. Mantenha reserva de emergência — equivalente a 3-6 parcelas
7. Avalie a portabilidade a cada 2-3 anos
8. Leia o contrato por inteiro — não assine no escuro
9. Considere o custo total do bem — incluindo seguros e tarifas
10. Planeje amortizações extras desde o início

Perguntas frequentes

É melhor SAC ou Price?

Depende do seu perfil e das condições da operação. Se você quer parcelas menores no início e tem previsibilidade, a Price é mais adequada. Se pode arcar com parcelas iniciais maiores e quer economizar juros, o SAC tende a ser mais vantajoso: para a mesma taxa e prazo, ele custa menos no total.

Posso trocar de tabela depois de assinar o contrato?

Sim, a maioria dos bancos permite a troca de SAC para Price (ou vice-versa), mas pode haver taxa para isso. Consulte seu banco.

Qual a taxa de juros do financiamento imobiliário?

Varia entre 8% e 12% ao ano dependendo do banco, do perfil do cliente e do momento econômico. O Banco Central divulga as médias mensalmente.

Posso usar o FGTS para dar entrada em um segundo imóvel?

Depende. Se o primeiro imóvel foi financiado pelo SFH, você não pode usar o FGTS para outro. Se comprou à vista, pode.

O que é carência e quando ela pode ser usada?

Carência é um período (geralmente até 12 meses) em que você paga apenas os juros, sem amortizar o principal. É útil em momentos de dificuldade financeira, mas aumenta o custo total do financiamento.

O seguro é obrigatório?

O MIP e o DFI são obrigatórios em financiamentos imobiliários pelo SFH. Seguros complementares (portfolio) são opcionais, mas podem ser oferecidos como condição do contrato.

Posso amortizar extra sem custo?

Sim, a maioria dos contratos permite amortização extra sem multa. A multa de quitação antecipada só se aplica à quitação total ou parcial do saldo devedor, não a aportes extras.

Como calcular quanto falta para quitar?

Use a Calculadora de Financiamento informando seu saldo devedor, taxa e prazo restante. A ferramenta mostra o valor da quitação com e sem multa.

Portabilidade é sempre vantajosa?

Não sempre. É preciso comparar o CET do contrato atual com o do novo. Se a diferença for pequena, os custos de mudança podem anular a vantagem. Regra geral: vale a pena quando a taxa cai pelo menos 1,5 a 2 pontos percentuais.

O que acontece com o imóvel se eu não pagar?

O banco notifica o devedor, negativa o nome, entra com ação judicial e, em último caso, o imóvel é vendido em leilão. Se o valor não cobrir a dívida, você continua devendo a diferença. Tente negociar antes que chegue a esse ponto.

Veja também

• Simulador de Amortização — simule SAC, Price e amortização extra
• Guia de Amortização — entenda como acelerar o pagamento da dívida
• Simulador de Financiamento — calcule parcelas e CET do seu financiamento